Quy trình thủ tục căn hộ hình thành trong tương lai

Quy trình thủ tục căn hộ hình thành trong tương lai

1. Căn hộ hình thành trong tương lai là gì? 

Theo Điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, căn hộ hình thành trong tương lai được định nghĩa là những căn nhà, căn hộ vẫn đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa hoàn tất xây dựng, chưa được nghiệm thu theo quy định của pháp luật về xây dựng để đưa vào sử dụng. Điều này áp dụng cho các công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư và chưa hoàn thiện, chưa được chấp nhận là sử dụng được theo quy định pháp luật.

2. Điều kiện của căn hộ hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh 

Điều kiện để căn hộ hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh được quy định rõ trong Điều 24 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

1. Đã khởi công xây dựng theo quy định: Nhà ở, công trình xây dựng phải đã bắt đầu quá trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Phải có ít nhất một trong các loại giấy tờ sau:
   • Quyết định giao đất.
   • Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất.
   • Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
   • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
   • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
   • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
   • Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Giấy tờ về xây dựng: Phải có một trong các loại giấy tờ sau:
   • Giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
   • Thông báo khởi công xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng (nếu không yêu cầu giấy phép xây dựng).
   • Giấy tờ về nghiệm thu hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đối với dự án có nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp).
4. Thông báo cho cơ quan quản lý: Trước khi bán, cho thuê mua căn hộ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh và chờ phản hồi.
5. Thuộc dự án đã được chấp thuận: Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và phải đáp ứng các điều kiện căn hộ hình thành trong tương lai theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
6. Đáp ứng các điều kiện khác: Cần đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
7. Công khai thông tin: Đã công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
8. Diện tích sàn xây dựng: Diện tích sàn xây dựng phải đáp ứng điều kiện căn hộ hình thành trong tương lai tại khoản 3 Điều 14 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, ngoài các điều kiện khác được quy định.

Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch và an toàn trong hoạt động kinh doanh bất động sản, giúp bảo vệ quyền lợi của người mua và đảm bảo phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

3. Bàn giao căn hộ hình thành trong tương lai

Theo Điều 27 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định về việc bàn giao công trình xây dựng và căn hộ hình thành trong tương lai như sau:

1. Thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở:
   • Việc bàn giao nhà ở phải tuân thủ đúng các quy định được quy định trong pháp luật về nhà ở.
2. Bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
   • Công trình xây dựng đã được nghiệm thu và kiểm tra đầy đủ theo quy định của pháp luật về xây dựng và đáp ứng được các điều kiện căn hộ hình thành trong tương lai trước khi được đưa vào khai thác và sử dụng.
   • Việc bàn giao công trình xây dựng, cũng như phần diện tích sàn xây dựng trong công trình, phải được lập thành văn bản để đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng.
   • Quy trình bàn giao và các điều kiện, thủ tục liên quan phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Người nhận bàn giao:
   • Bên mua hoặc thuê mua công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình, có thể tự mình nhận bàn giao hoặc ủy quyền người đại diện để nhận bằng văn bản, theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Điều này giúp đảm bảo quyền lợi cho cả bên mua và bên bán, đồng thời tạo ra một quy trình bàn giao rõ ràng và minh bạch, giúp tránh được các tranh chấp pháp lý và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

Tính năng của căn hộ hình thành trong tương lai

Theo điều kiện căn hộ hình thành trong tương lai, các căn hộ có thể được xây dựng và quản lý theo các tiêu chuẩn và xu hướng mới, bao gồm cả các yếu tố như bền vững, thông minh, và linh hoạt. Dưới đây là một số tính năng và xu hướng mà căn hộ hình thành trong tương lai có thể có:

Bền vững: Căn hộ được thiết kế với các công nghệ và vật liệu bền vững nhằm giảm thiểu tác động đến môi trường. Điều này có thể bao gồm sử dụng nguồn năng lượng tái tạo, hệ thống tiết kiệm nước, và vật liệu tái chế.

Thiết kế thông minh: Các căn hộ có thể được trang bị với các thiết bị thông minh và hệ thống tự động hóa để tăng cường tiện nghi và tiết kiệm năng lượng. Ví dụ, hệ thống điều khiển thông minh có thể điều chỉnh ánh sáng, nhiệt độ, và an ninh theo yêu cầu của cư dân.

Cộng đồng tương tác: Các dự án căn hộ có thể được thiết kế với mục tiêu tạo ra không gian để cư dân tương tác và chia sẻ. Các tiện ích công cộng như công viên, phòng gym, và khu vui chơi có thể được tích hợp để thúc đẩy sự giao tiếp và kết nối giữa cư dân.

Đô thị thông minh: Căn hộ có thể được tích hợp vào các dự án đô thị thông minh, nơi mà các dịch vụ công cộng và tiện ích được kết nối và quản lý thông qua các nền tảng kỹ thuật số. Điều này có thể bao gồm hệ thống giao thông thông minh, quản lý rác thải thông minh, và dịch vụ giao hàng tự động.

Linh hoạt trong sử dụng: Nhằm đáp ứng điều kiện căn hộ hình thành trong tương lai, các căn hộ có thể được thiết kế để linh hoạt trong việc sử dụng, cho phép cư dân tùy chỉnh không gian sống theo nhu cầu và sở thích của họ. Ví dụ, các phòng có thể được thiết kế để có thể chuyển đổi giữa không gian làm việc và không gian sống theo yêu cầu.

An ninh và quản lý: Các căn hộ có thể được trang bị với các hệ thống an ninh tiên tiến như camera giám sát, cửa tự động, và hệ thống quản lý thông qua ứng dụng di động để đảm bảo an toàn và tiện ích cho cư dân.

Tích hợp công nghệ: Căn hộ được thiết kế để tích hợp các công nghệ mới như Internet of Things (IoT), trí tuệ nhân tạo (AI), và blockchain để tạo ra môi trường sống thông minh và hiệu quả.

Tiết kiệm năng lượng và tài nguyên: Sử dụng các giải pháp tiết kiệm năng lượng và tài nguyên để giảm chi phí và tác động đến môi trường.

Kết nối di động: Căn hộ được thiết kế để tương thích với các thiết bị di động và ứng dụng, tạo ra một môi trường sống kết nối và thuận tiện.

Trải nghiệm cư dân: Tạo ra một trải nghiệm sống toàn diện và tốt nhất cho cư dân thông qua các dịch vụ và tiện ích thông minh và hiện đại.

Những xu hướng này có thể là một phần của sự phát triển của bất động sản trong tương lai,đây cũng là điều mà những điều kiện căn hộ hình thành trong tương lai hướng tới, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của cư dân và đồng thời tạo ra môi trường sống bền vững và tiện nghi.

Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Mua bán căn hộ hình thành trong tương lai là một giao dịch phổ biến trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, được quy định rõ trong các văn bản pháp luật liên quan. Dưới đây là cách hiểu về khái niệm này:

1. Thỏa thuận giữa bên bán và bên mua:
   • Mua bán căn hộ hình thành trong tương lai là một sự thỏa thuận giữa bên bán (chủ đầu tư dự án) và bên mua nhà về việc xác lập quyền và nghĩa vụ đối với nhau tại thời điểm nhà ở đang trong quá trình xây dựng chưa được nghiệm thu.
2. Quyền và nghĩa vụ của các bên:
   • Bên bán sẽ bàn giao nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua khi nhà ở được nghiệm thu và đưa vào sử dụng.
   • Bên mua sẽ hoàn thành nghĩa vụ thanh toán giá trị nhà ở cho bên bán sau khi nhận bàn giao nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tuân thủ đúng quy định của pháp luật dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản.

Qua đó, quy trình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và an toàn cho cả hai bên tham gia, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Điều kiện để kinh doanh được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Theo Điều 55 của văn bản quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai để được đưa vào kinh doanh, có các yêu cầu cụ thể sau:

1. Có các giấy tờ và hồ sơ phê duyệt:
   • Phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, và bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
   • Nếu cần, phải có Giấy phép xây dựng và các giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
   • Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp, cần có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà.
2. Thực hiện thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở:
   • Trước khi tiến hành bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được thực hiện giao dịch này.
   • Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có thời hạn 15 ngày để kiểm tra và trả lời bằng văn bản về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; nếu không đủ điều kiện, phải nêu rõ lý do.

Như vậy, để một dự án chung cư hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư phải đảm bảo đủ các điều kiện được quy định trong Điều 55, bao gồm các giấy tờ và hồ sơ cần thiết cũng như thực hiện thông báo và chờ phản hồi từ cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Điều kiện mua bán căn hộ hình thành trong tương lai

Trong trường hợp mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, không phải là mua bán trực tiếp nhà ở mà là việc giao dịch hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai. Bản chất của giao dịch này là người mua thực hiện thế chỗ người bán trong hợp đồng đã ký với chủ đầu tư. Điều này có nghĩa là người mua sẽ tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người bán hoặc người thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên liên quan trong việc chuyển nhượng hợp đồng mà không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

Tóm lại, trong trường hợp này, giao dịch không chỉ đơn thuần là mua bán nhà ở mà còn là việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, với sự tham gia và chấp thuận của chủ đầu tư.

Theo quy định của Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai cần đáp ứng các điều kiện sau:

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định: Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà phải tuân thủ các quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Nếu hợp đồng đã được ký trước ngày 01/3/2022, thì cần có hợp đồng đã ký kết.
2. Không có sổ đỏ, sổ hồng: Nhà ở hình thành trong tương lai chưa có sổ đỏ, sổ hồng, nhưng dự án của chủ đầu tư phải được cấp sổ và được phép chuyển nhượng.
3. Không có tranh chấp, khiếu kiện: Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng không được tranh chấp, khiếu kiện.
4. Không bị kê biên, thế chấp: Nhà, công trình xây dựng không thuộc diện bị kê biên, thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Việc tuân thủ các điều kiện này sẽ đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong quá trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, để một dự án đủ điều kiện bán căn hộ hình thành trong tương lai (ký hợp đồng mua bán với khách hàng) cần phải đảm bảo các điều kiện sau:

• Quyết định chủ trương đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư/phê duyệt dự án: Đây là bước quan trọng để xác nhận tính hợp pháp và khả thi của dự án.
• Phê duyệt 1/500 hoặc phê duyệt tổng mặt bằng: Đảm bảo rằng dự án được phê duyệt theo quy định của cơ quan quản lý nhà nước.
• Hồ sơ dự án được phê duyệt; có các giấy tờ về quyền sử dụng đất: Đây là các tài liệu pháp lý quan trọng để chứng minh tính hợp lệ của dự án và quyền sở hữu đất đai.
• Quyết định giao đất cho Chủ đầu tư thực hiện Dự án: Xác nhận việc chủ đầu tư có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
• Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai: Đảm bảo rằng không có nghĩa vụ tài chính nào còn đang treo nợ liên quan đến đất đai.
• Có giấy phép xây dựng: Cần phải có giấy phép xây dựng để bắt đầu thực hiện công trình xây dựng.
• Thiết kế bản vẽ thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt: Đảm bảo rằng thiết kế của dự án đã được phê duyệt và tuân thủ các quy định kỹ thuật.
• Giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án: Đảm bảo rằng hạ tầng kỹ thuật của dự án đã được nghiệm thu và đáp ứng các tiêu chuẩn.
• Thủ tục giải chấp (nếu có): Đối với các dự án đã thế chấp, cần thực hiện thủ tục giải chấp trước khi tiến hành bán.
• Bảo lãnh của Ngân hàng: Đảm bảo rằng có bảo lãnh từ ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.
• Đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (đối với nhà ở chung cư): Đảm bảo rằng mẫu hợp đồng mua bán căn hộ đã được đăng ký.
• Văn bản của Sở xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh: Đây là bước quan trọng cuối cùng để xác nhận tính pháp lý và khả năng kinh doanh của dự án.

Việc kiểm tra và xác nhận các giấy tờ quan trọng này sẽ giúp khách hàng có cái nhìn tổng quan về tính hợp pháp và tiến độ của dự án.

Thời điểm mở bán căn hộ hình thành trong tương lai

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, việc mua bán căn hộ hình thành trong tương lai thường được thực hiện khi các điều kiện sau được đáp ứng:

• Thiết kế nhà được phê duyệt: Đảm bảo rằng thiết kế của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chứng minh tính hợp pháp và khả thi của dự án.
• Xây dựng xong phần móng: Công trình đã được xây dựng đến giai đoạn hoàn thành phần móng, điều này thể hiện sự tiến triển trong việc triển khai dự án và tạo ra sự tin cậy cho khách hàng khi mua bán.

Khi cả hai điều kiện trên đã được đáp ứng, chủ đầu tư có thể quyết định mở bán căn hộ hình thành trong tương lai cho khách hàng quan tâm. Điều này đồng nghĩa với việc dự án đã bắt đầu vào giai đoạn thực hiện cụ thể, và khách hàng có thể có cái nhìn rõ ràng hơn về sản phẩm mà họ sẽ mua.

>>> Xem thêm:
Căn hộ Panoma 1 Sun Cosmo Đà Nẵng
Căn hộ Panoma 2 Sun Cosmo Đà Nẵng

Thủ tục mua bán căn hộ hình thành trong tương lai

Bước 1: Lập Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ

Theo quy định tại Điều 33 của Thông Tư 19/2016/TT-BXD, hai bên cần thống nhất và lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Trong văn bản này, cần bao gồm các thông tin cơ bản như:

• Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
• Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư.
• Giá trị và các điều kiện thanh toán.
• Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
• Cách giải quyết tranh chấp (nếu có).
• Các điều khoản khác có thể áp dụng.

Tạo ra 07 bản của hợp đồng này (03 bản để giao cho chủ đầu tư, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản lưu trữ cho bên chuyển nhượng, 01 bản cho bên nhận chuyển nhượng, 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng hoặc chứng thực).

Bước 2: Công Chứng Hoặc Chứng Thực

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cần được công chứng hoặc chứng thực, đặc biệt đối với các cá nhân hoặc hộ gia đình. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• 07 bản chính của văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.
• Bản gốc của hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư dự án căn hộ thương mại.
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao của CMND hoặc thẻ CCCD hoặc hộ chiếu còn hiệu lực để đối chiếu.
• Các tài liệu khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như giấy tờ chứng minh về tình trạng hôn nhân,…

Bước 3: Kê Khai Thuế, Phí, Lệ Phí

Bước 4: Nộp Hồ Sơ Đề Nghị Chủ Đầu Tư Xác Nhận

Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng cần nộp một bộ hồ sơ đề nghị cho chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Bộ hồ sơ này bao gồm:

• 05 bản chính của văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
• Bản gốc của hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư dự án căn hộ thương mại.
• Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh việc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao của CMND hoặc thẻ CCCD hoặc hộ chiếu còn hiệu lực để đối chiếu.

Chủ đầu tư cần xác nhận trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong vòng tối đa 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ và trả lại cho bên nộp hồ sơ các tài liệu sau:

• 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ đã được xác nhận bởi chủ đầu tư, trong đó bao gồm 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.
• Bản gốc của hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư dự án căn hộ thương mại; bản sao có chứng thực của hợp đồng mua bán căn hộ và bản gốc của phụ lục hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư (nếu có),…

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được điều chỉnh như sau:

1. Thanh toán nhiều lần:
   • Lần đầu: Không quá 30% giá trị hợp đồng.
   • Những lần tiếp theo: Phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản, nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.
   • Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
2. Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
   • Không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
   • Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua.

Điều này giúp đảm bảo tính công bằng và bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, đặc biệt là trong trường hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thông tin liên hệ trongkhanhbds.com