Trong những năm gần đây, sự quan tâm đến việc mua đất nền trong 5 tháng đầu năm 2023 đã giảm đáng kể, gần 50% so với cùng kỳ năm 2022. Thị trường bất động sản đất nền vẫn tiếp tục trải qua giai đoạn trầm lắng, khi niềm tin của người mua và nhà đầu tư bị ảnh hưởng, cùng với những khó khăn về hạn mức tín dụng và lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Tuy nhiên, Báo cáo tâm lý người tiêu dùng Bất động sản (CSS) về các xu hướng trong nửa cuối năm 2023 lại cho thấy rằng 61% người tham gia khảo sát có kế hoạch mua Bất động sản trong vòng một năm tới. Trong số đó, 59% có ý định mua nhằm mục đích đầu tư, trong đó đất nền là loại hình được người mua hướng đến nhiều nhất (40%), tiếp theo là căn hộ chung cư (28%) và nhà riêng (21%).

Do đó, mặc dù thị trường bất động sản hiện tại vẫn chưa phục hồi, nhưng người Việt vẫn giữ vững sự “ấp ủ” mong muốn sở hữu đất nền. Nhu cầu mua đất trong tương lai gần vẫn được ưa chuộng hơn so với các loại hình khác.

Theo ông Đính, kể từ đầu tháng 3 sau khi Chính phủ có các động thái rõ ràng nhằm tháo gỡ khó khăn và phát triển thị trường bất động sản một cách an toàn, lành mạnh và bền vững, thị trường bắt đầu nhận thấy sự quan tâm gia tăng từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

“Tuy nhiên, để thị trường thực sự thoát khỏi trạng thái trầm lắng như hiện nay, các cơ quan quản lý nhà nước cần phải nhanh chóng ban hành các văn bản dưới luật, có tính chất tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý cho hàng ngàn dự án đầu tư phát triển đang gặp khó khăn,” ông Đính nhấn mạnh.

Thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất

Các đối tượng được sang nhượng quyền sử dụng đất

Quy định về người có quyền sử dụng đất được quy định trong Điều 5 của Luật Đất đai năm 2013 bao gồm một loạt các đối tượng như sau:

Các tổ chức trong nước, đó là cơ quan nhà nước, các đơn vị vũ trang nhân dân, các tổ chức chính trị và xã hội, các tổ chức kinh tế, cũng như các tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, và các tổ chức sự nghiệp công lập, cùng với các tổ chức khác được quy định bởi pháp luật về dân sự.
Hộ gia đình và cá nhân trong nước.
Cộng đồng dân cư, bao gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng một địa bàn có phong tục, tập quán hoặc dòng họ chung, như thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và các điểm dân cư tương tự.
Cơ sở tôn giáo, gồm các địa điểm như chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, và các cơ sở khác của tôn giáo.
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, bao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, lãnh sự, và các cơ quan đại diện khác của nước ngoài được chính phủ Việt Nam công nhận. Ngoài ra, còn bao gồm cơ quan đại diện của các tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, và cơ quan đại diện của các tổ chức liên chính phủ.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, và doanh nghiệp Việt Nam.

Điều kiện thực hiện thủ tục sang nhượng nhà đất.

Trước khi tiến hành thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất, việc xem xét các điều kiện là cực kỳ quan trọng để đảm bảo rằng mình đủ điều kiện để thực hiện giao dịch. Các điều kiện này được chi tiết quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013:

Người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai.

Ngoài ra, Điều 192 của Luật Đất đai năm 2013 còn quy định một số điều kiện bổ sung trong thủ tục sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình trong những trường hợp đặc biệt như sau:

Hộ gia đình đang sinh sống tại phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình và cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở hoặc đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
Hộ gia đình hoặc đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác.

Điều kiện là yếu tố vô cùng quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích của tất cả các bên tham gia trong quá trình thực hiện thủ tục sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Không có tài liệu chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ không thể thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này sẽ dẫn đến những rắc rối và khó khăn không lường trước cho tất cả các bên liên quan.

Trong trường hợp đất bị tranh chấp hoặc quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị ngăn chặn. Điều này là cực kỳ cần thiết để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hồ sơ làm thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

Dưới đây là các tài liệu cần thiết trong hồ sơ làm thủ tục sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình hoặc cá nhân:

Đơn đăng ký biến động đất đai, bao gồm tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK.
Bản gốc của Giấy chứng nhận đã được cấp.
Một trong các giấy tờ sau đây liên quan đến nội dung biến động:

– Văn bản công nhận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật, trong trường hợp cá nhân hoặc người đại diện của hộ gia đình thay đổi họ, tên.

– Bản sao của sổ hộ khẩu, nếu người đại diện của hộ gia đình thay đổi, hoặc văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được xác nhận bởi Ủy ban nhân dân cấp xã, nếu thành viên khác trong hộ gia đình đảm nhận vai trò người đại diện.

– Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư, được xác nhận bởi Ủy ban nhân dân cấp xã, nếu có thay đổi tên của cộng đồng dân cư.

– Văn bản xác nhận từ Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên, trong trường hợp giảm diện tích thửa đất hoặc tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên.

– Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính, đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp được miễn, giảm hoặc không phải nộp theo quy định của pháp luật.

– Quyết định từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, ghi trên Giấy chứng nhận. Trong trường hợp có hạn chế do quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất, cần có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế từ người có quyền lợi liên quan, được xác nhận bởi Ủy ban nhân dân cấp xã.

– Bản sao của một trong các giấy tờ thể hiện nội dung thay đổi, đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.

Thủ tục sang nhượng nhà đất cho hộ gia đình, cá nhân

Thủ tục sang nhượng nhà đất cho hộ gia đình và cá nhân tại Việt Nam đòi hỏi tuân thủ một loạt các bước cụ thể như sau:

Bước 1: Chuẩn bị Hồ sơ làm thủ tục sang nhượng nhà đất

Trước hết, hộ gia đình hoặc cá nhân cần tổ chức chuẩn bị hồ sơ đầy đủ. Đây bao gồm các tài liệu quan trọng như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (nếu có), giấy phép xây dựng (nếu có), hợp đồng mua bán, cùng với giấy tờ tùy thân của cả bên bán và bên mua.

Bước 2: Nộp Đơn Đăng ký làm thủ tục sang nhượng nhà đất

Người bán sẽ đến cơ quan quản lý đất đai như Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường tại địa phương nơi đất đai đó nằm để nộp đơn đăng ký làm thủ tục sang nhượng đất.

Bước 3: Thẩm Định Hồ Sơ làm thủ tục sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cơ quan quản lý đất đai sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ và thông báo cho người bán nếu cần bổ sung thêm thông tin hoặc nếu hồ sơ chưa đầy đủ.

Bước 4: Thanh Toán Phí

Người bán phải thanh toán các khoản phí liên quan đến thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 5: Phê Duyệt Chuyển Nhượng

Sau khi thẩm định, cơ quan quản lý đất đai sẽ xem xét và phê duyệt thủ tục sang nhượng đất.

Bước 6: Thực Hiện Chuyển Nhượng

Khi đã được phê duyệt, người mua và người bán sẽ ký hợp đồng mua bán và thực hiện các thủ tục sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Bước 7: Cập Nhật Hồ Sơ Quản Lý Đất Đai

Cuối cùng, cơ quan quản lý đất đai sẽ tiến hành cập nhật thông tin mới trong hồ sơ quản lý đất đai.

Quá trình này có thể mất một khoảng thời gian đáng kể tùy thuộc vào số lượng giấy tờ cần chuẩn bị và thủ tục pháp lý liên quan. Tuy nhiên, việc tuân thủ đúng quy trình là điều không thể phớt lờ khi thực hiện thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất.

Hình thức sang nhượng quyền sử dụng đất

Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Theo quy định của điều này:

a) Các hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được thực hiện thông qua việc công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b của khoản này;
b) Các hợp đồng liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản phải được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Các văn bản liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Công chứng và chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Do đó, khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên cần lập hợp đồng chuyển nhượng có sự công chứng hoặc chứng thực.

Trình tự thực hiện

Dưới đây là trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Bước 1: Lập hợp đồng và công chứng:

Hai bên liên quan sẽ đến văn phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng.
Cần mang theo các giấy tờ như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu của hai bên, và trong trường hợp người mua đã kết hôn, cần có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; nếu chưa kết hôn, cần có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính:

Thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Hồ sơ bao gồm: tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, hợp đồng công chứng đã lập, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, CMND và sổ hộ khẩu của cả hai bên, và trong trường hợp cho tặng hoặc thừa kế, cần có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân.
Sau khi có thông báo, người nộp thuế phải nộp tiền vào ngân sách nhà nước trong vòng 10 ngày.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên:

Gồm đơn đề nghị đăng ký biến động, hợp đồng chuyển nhượng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước, bản sao CMND và sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
Thời hạn sang tên được xác định theo quy định của pháp luật.

Bước 4: Nộp lệ phí và nhận sổ đỏ mới:

Sau khi nộp đủ lệ phí theo quy định, bên nhận sẽ nhận được sổ đỏ mới.
Thời gian làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Qua các bước trên, thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện một cách hợp pháp và đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan.

Thuế & lệ phí khi làm thủ tục sang nhượng nhà đất

Trong quá trình sang tên đất đai, có các chi phí cần phải xem xét, bao gồm: chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản và lệ phí trước bạ để thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất. Cụ thể:

– Chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng: Đây là chi phí phát sinh khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng. Quy mô và giá trị của hợp đồng sẽ ảnh hưởng đến chi phí này.

– Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản: Trong quá trình chuyển nhượng, người bán sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân trên số tiền lợi nhuận từ việc bán đất đai. Thuế này được tính dựa trên giá trị thực của bất động sản đã bán và mức thuế thu nhập cá nhân hiện hành.

Thuế thu nhập cá nhân (Bên bán chịu)

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

*KHÔNG phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi:

Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

– Lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất: Đây là khoản phí phát sinh khi thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất trong hồ sơ đăng ký tại cơ quan chức năng. Lệ phí này thường được tính dựa trên giá trị của bất động sản hoặc giá trị giao dịch.

Qua đó, việc tính toán và xác định các chi phí này sẽ giúp bên liên quan chuẩn bị tài chính và thực hiện quy trình sang tên đất đai một cách hiệu quả và đúng đắn.

Lệ phí trước bạ (Bên mua chịu)

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)

Trong đó:

Diện tích đất tính bằng m2
Giá đất theo bảng giá
Lệ phí = 0,5%

*KHÔNG phải nộp lệ phí trước bạ khi:

Chuyển giao tài sản cho vợ chồng, con cái, cha mẹ.
Nhà đất được đền bù hoặc mua bằng tiền đền bù.
Nhà đất đã có Giấy chứng nhận chung hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.

Trên đây là toàn bộ những thủ tục, quy trình và hồ sơ cần chuẩn bị khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hy vọng thông tin mà chúng tôi đưa ra sẽ giúp ích được cho bạn!

Thông tin liên hệ:

Facebook: trongkhanhbds.com

Website: trongkhanhbds.com